http://mrlovehotelman.blog20.fc2.com/ ラブホテル ファンドを運用しているイニシア・スター・アセット・マネジメント社が、ラブホテル投資に関連した情報を提供するブログです。 ja http://mrlovehotelman.blog20.fc2.com/blog-entry-27.html こんにちは。少し前の話になるのですが、先日、埼玉県にあるホテルを内覧に行ってきました現在、ホテル売買の情報は様々なルートで入手していますが、今回は長くお付き合いのある仲介業者さんからのご紹介ですこの仲介業者さんはホテル売買の情報に強く、且つ弊社のファンドの事情もよく理解頂いているのでとてもお世話になっている業者さんです。通常ホテルを売却したいと考える売主さんは売却情報が出回る事を嫌いますので詳しい
少し前の話になるのですが、
先日、埼玉県にあるホテルを内覧に行ってきました

現在、ホテル売買の情報は
様々なルートで入手していますが、
今回は長くお付き合いのある仲介業者さんからのご紹介です
この仲介業者さんはホテル売買の情報に強く、
且つ弊社のファンドの事情もよく理解頂いているので
とてもお世話になっている業者さんです。

通常ホテルを売却したいと考える売主さんは
売却情報が出回る事を嫌いますので
詳しい情報は書けないのですが、下記のような事前情報でした。

所在：埼玉県西部
部屋数：２０室
現況売上：月間売上約６００万円程度

単純に売上数字だけを見るとそんなに悪くない、、、


さて、現地に行ってみると、
ホテルの集積地から離れており、
静かな公園の隣に立地していました。

周辺（公園にも）には人が居ません
また、周辺道路では車も走っていません
平日の昼間だという事を考慮しても、
この場所で本当にお客様が来ているのだろうか


次はホテル内の調査です。
売主さんは個人オーナーの方で、
息子さんが運営の管理をされている状況でしたが
清掃等をきちんとされており、
ホテルの客室は奇麗に管理されていました。

しかし、設備関係を見ると、
かなり老朽化しており、交換等の改修が必要になりそうです。

その修繕の費用を見込んで出せる金額を試算すると
売主さんが希望する価格に到底達する事が出来ません。

また、当該ホテル内に売主さんの自宅が併設されているようで、
その住居部分の対処も対策を考えなければいけません。


よって総合的に判断すると今回の物件は、
残念ながら投資対象の物件として
購入する事は難しいとの判断を致しました。

上記のように、売りに出ている物件は数多くとも、
全てが投資対象として購入に値する物件とは限りません。

より多くの情報を集め、厳しい目で物件を調査し、
そして迅速な判断を下す。
これが良い物件を購入するための秘訣ではないでしょうか


今後もより良い物件を求めて。。。 ]]> ラブホ 2009-10-13T15:07:39+09:00 MR．ラブホマン FC2-BLOG http://mrlovehotelman.blog20.fc2.com/blog-entry-26.html ラブホテルファンドを運営している弊社では、多くのファンドの運営管理をしているのですが、その中に投資家への配当という業務があります。配当とは、ホテルから上がってくる売上から経費等を差し引き、ファンドに出資して頂いた投資家様へ利益を分配する事です。弊社のファンドでは、投資家様は数多くいらっしゃいますし、それが１年に２度あることもあり、そして今後も何回も続く事ですのでミスの無い様且つ迅速に行わなければな 多くのファンドの運営管理をしているのですが、
その中に投資家への配当という業務があります。

配当とは、ホテルから上がってくる売上から経費等を差し引き、
ファンドに出資して頂いた投資家様へ利益を分配する事です。

弊社のファンドでは、投資家様は数多くいらっしゃいますし、
それが１年に２度あることもあり、そして今後も何回も続く事ですので
ミスの無い様且つ迅速に行わなければなりません。

そして、そのためにはＩＴシステムが必須です。

しかし、
人間の頭で考えている事をシステムに落とし込む事が、
如何に大変だったか。。。

今回の利益が●●円でファンドの総額が○○円だから
▲口出資の人は△△円になる。簡単に言えばただこれだけの事です。
しかし、システムで行うとなると、、、
計算の手順、端数の処理、桁数など様々な条件を明確に規定しなければ、
求める金額と相違してしまいます。

もちろんシステムで行いますので、
各投資家様ごとに個別対応をしていては利便性が無く、
システムを使う意味がありません。

何度も何度もトライ＆エラーを繰り返し、
そして、ついに。。。
もううまくいった時の喜びと言ったら言葉では言い表せません

さて、そこで気になる点が一つ。
同じような業務がＩＴのシステムなど無かった数十年前は
どうしていたのでしょうか
すべて人間の手で行っていたのでしょうか

例えば、ホテル運営でも多くのシステムを使っています。
売上金の管理、入室状況、アメニティの在庫管理等・・・
挙げれば切りがありません
これらをすべて人間の手で管理していたとなると
非常に複雑且つ膨大な作業が発生するのではないでしょうか。

それを考えると、
現在は本当に便利な世の中になりました

ただ、いつかターミネーターの映画のように
人間が支配される日が来るのでしょうか。。。

「I'll be back」







]]> ファンド 2009-09-17T10:43:35+09:00 MR．ラブホマン FC2-BLOG http://mrlovehotelman.blog20.fc2.com/blog-entry-25.html 以下から当ブログのランキングをご覧いただけます↓皆様、ご無沙汰しております。しばらくブログの更新を怠っており、楽しみにされていた方、申し訳ございませんでした。（楽しみにしてないよという厳しいツッコミもありますが。。。）さてさて今回は、当社が運営しているＬＨ４号ファンドで購入したホテル「和紗」についてご紹介したいと思います！！物件名：ホテル 和紗（ワシェ） 所在地：東京都杉並区高円寺南3-48-17 構造　：

皆様、ご無沙汰しております。

しばらくブログの更新を怠っており、
楽しみにされていた方、申し訳ございませんでした。
（楽しみにしてないよという厳しいツッコミもありますが。。。）


さてさて今回は、
当社が運営しているＬＨ４号ファンドで購入した
ホテル「和紗」についてご紹介したいと思います！！

物件名：ホテル 和紗（ワシェ）
所在地：東京都杉並区高円寺南3-48-17
構造　：鉄筋コンクリート造陸屋根3階建て
客室数：客室13室
交通　：JR中央線高円寺駅南口から徒歩3分






概要は記載の通りですが、
本物件のポイントはやはり「借地物件」という事です。

借地物件とは、
土地を地主さんから借りてその土地の上に
ホテルを建てさせてもらっているという物件です。
ですから一定の期間が経てば、
更地にして土地を地主さんに返さなければなりません。

また、土地を借りている状態ですので
借地料を地主さんにお支払しなければなりません。
（賃貸マンションにお住まいの方が大家さんに家賃を払うのと一緒ですね！）


これだけを聞くと何処がポイントなの？と
思われるかもしれませんがちゃんとメリットがあるんです！！

それは、比較的割安に物件が購入できるという点です。

「和紗」は東京都内の高円寺という街にありますが、
何と言っても都内は土地が高い！

それ故に都内のホテル物件の価格は、
その他の地域に比べ、割高になっています。
しかし、価格が高いだけあって
部屋数のわりに売上が良いのも事実なんです。
（つまりはルーム売上単価が高いということですね。）

そこで借地物件を取得するという選択肢を取る事により、
借地料を支払う事を差し引いたとしても
比較的割安に取得する事ができたといえるのではないでしょうか。

今後も「和紗」つまりはＬＨ４号ファンドを運営していくのですが、
ボク達もこの結果が出るのが楽しみです。

以下から当ブログのランキングをご覧いただけます↓
]]> 投資 2009-08-27T14:50:11+09:00 MR．ラブホマン FC2-BLOG http://mrlovehotelman.blog20.fc2.com/blog-entry-22.html 以下から当ブログのランキングをご覧いただけます↓
先日、ラブホ関連のあるセミナーに参加をしてきました。

テーマはブログのタイトルどおり、
『ラブホテルの買い方教えます！』です。

講師は今年出版された書籍が話題となっている
ハートトラストウィン社の山内和美氏。


（ラブホの買い方や運営について詳しく書かれているので、
　まったくラブホのことを知らない方にもおススメです）

セミナーは、これから新たに
・ラブホ経営を考えている方や
・ラブホ投資を考えている方々を対象に開催されました（構成は以下参照）。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
<ラブホテルは今が買い時！>
　～ 買い時だからこそ知りたい、ホテル物件の上手い買い方 ～
<ラブホテル物件の見極め方>
　・立地からみる、見極め方。
　・オペレーションからみる、見極め方。
　・利回りの見方。etc
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
書籍同様にいろいろと勉強させていただきました。

このセミナーを通して、山内氏が一貫して伝えていたことは、
『ラブホは今が買い時』だということでした。
現在のラブホは、２～３年前の半値になっているものも多くあり、
買い方さえ注意すれば、チャンスであると熱くお話をされていました。

このように、現在の市況のなか、買い手になれる方々は、
このような情勢だからこそ、優良なものが安値買いできる
投資タイミングの絶好の機会だという認識を持っています。

この買いの絶好のチャンスだと言われる一方で。
ラブホ特有の
・売買情報が少ない
・金融機関からの借入が難しい
・業界のイメージが良くない
・個人レベルでの運営が難しい
などの事由により、相変わらず新規参入が起こりにくい状況です。。

山内氏らのように、ボクらも、もっと多くの情報を発信し、
このギャップを縮め、市場の活性化に努めなければならないと改めて感じました。

＞＞
このセミナーでもっとも驚かされたことは、参加者の数です。
会場は満席になり、20名以上の方々が熱心に話を聞かれていました。

（推測ですが・・）20代～60代くらいの個人の方々が
ラブホ業界への参入を検討されているようでした。

このような光景を見て、何か新しい流れを感じることができ、
非常にいい刺激になりました。

読み終えましたら大変お手数ですが１日１クリックお願いします↓↓
]]> 投資 2009-07-15T18:22:43+09:00 MR．ラブホマン FC2-BLOG http://mrlovehotelman.blog20.fc2.com/blog-entry-21.html 『農業』に注目が集まっている今日この頃。。その流れは、この業界へも入ってきました。それは。先日、自分たちのホテルを訪問したときのこと。敷地内の至るところにプチ農園が広がっていました。たしかに、このホテルは郊外型のため、都心型と比較すると、かなり敷地が広く、駐車場のほかにも、空きスペースがありました。雑草の独壇場だったこのスペースを、なんとか有効活用をしようと、スタッフの皆さまが考えたのが、このアイ 『農業』に注目が集まっている今日この頃。。

その流れは、この業界へも入ってきました。

それは。
先日、自分たちのホテルを訪問したときのこと。





敷地内の至るところにプチ農園が広がっていました。

たしかに、このホテルは郊外型のため、
都心型と比較すると、かなり敷地が広く、
駐車場のほかにも、空きスペースがありました。

雑草の独壇場だったこのスペースを、
なんとか有効活用をしようと、
スタッフの皆さまが考えたのが、このアイデアです。


しかも。
ここで育った野菜たちは、このような形で・・・。




お客様へ無料サービスとして、提供させていただいているのです。

実際にこのサービスは、お客様には好評で、
スタートから現在までに、かなり種類も増えました。

これは、アイデアひとつで、さまざまなサービスが提供でき、
お客様を喜ばせることができることを実証したいい例です。

これからもこのようなアイデアを考え続け、実行していきたいと思います。

いつかできるか、『ラブホ米』。
]]> ラブホ 2009-07-03T13:25:44+09:00 MR．ラブホマン FC2-BLOG