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お久しぶりです。
大変ご無沙汰してます。 現在、より良い投資対象物件の取得を最優先して動いているのですが、 先日あるホテルの物件調査に行った日の事です。。。 その日はとても天気が良く、また暖かい日でした。 つまり絶好の物件調査日和でした。 そのホテルは北関東のある県にあります。 ホテルの外観も綺麗ですし、 室内もきちんと清掃が行き届いており、 投資対象物件の候補の一つとして十分なり得ます。 そしてこのホテルの特徴は何と言っても 全客室にテレビが無いのです  ホテルが特定出来てしまいますのでこれ以上は言えませんが、 テレビに代わる○○が全客室に置いてありました。 過去何軒ものホテルを見学してますが、 このようなホテルは初めてで非常に新鮮でした。。。 がしかし、ここでこの時期特有の問題が、、、 そう、花粉症です  （ホテルと全然関係ないですね。。。） ホテルに隣接した敷地にご丁寧にも立派な杉の木が何十本植えられていました  今回、３人でホテルの現地調査に行ったのですが、 そのうち２人がひどい花粉症です。 どうやら２人ともそこで花粉を吸い込んだらしく、 ホテルの現地調査が終わり、帰りの電車内では、 鼻はグシュグシュ、目は真っ赤、時にはくしゃみも挟みながら、 「今日のホテルはどうだ」と鼻声で議論して帰社しました。 もちろん隣地の杉林は、投資対象としてホテルを検討する際に、 一切関係がありません。 このホテルを投資対象とするか否かは、 様々な資料等で確認をした後に現所有者との交渉ですので 現状ではどうなるかは分かりません。 何の問題も無く、良い条件で購入できるのが理想ですが、 違う意味で現地に行きたくないと少し思ってしまったのでした。。。  |
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こんにちは
更新が遅くなってすいません。 先日、１１月中旬にレジャーホテルフェア２００９が 東京ビックサイトで開催されました。 （もう１ヵ月も前ですね。月日が経つのが早い。。。）  レジャーホテルに関わる様々な企業が出展し、 とても盛り上がっていました  参加企業は、ホテル設計会社、アメニティグッズ会社、 フード＆ドリンク会社、ベッド会社等・・・。  さて、今回ホテルフェアに参加した理由ですが、 実はこの展示会が目的ではありません 本当の目的はホテルフェア終了後に近くのホテルで行われる 懇親パーティに参加する事です  まさにイニシア・スターの名前を売る ＆よりよい物件を仕入れるための情報網の拡大の 絶好の機会ですので参加しない手はない 全国のレジャーホテル経営者・マネージャー、 レジャーホテルに関わる企業の役職員、そして弁護士先生など ホテル業界に精通している方々が多く参加されていましたので パーティ中は手持ちの名刺が無くなるまで名刺を配り、 会社＆自分の名前を知ってもらうように頑張ってました  自分たちの最大の使命である 「高利回りホテル」の情報を入手するルートの拡大を目標として  もちろん、このような場での名刺交換は、 すぐには実を結ばないかも知れません。 しかし、今後出会うすばらしき投資対象物件を手に入れるためには、 このような小さな積み重ねが必要だと思っています。 いつか出会うその日まで。  |
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こんにちは。
少し前の話になるのですが、 先日、埼玉県にあるホテルを内覧に行ってきました  現在、ホテル売買の情報は 様々なルートで入手していますが、 今回は長くお付き合いのある仲介業者さんからのご紹介です  この仲介業者さんはホテル売買の情報に強く、 且つ弊社のファンドの事情もよく理解頂いているので とてもお世話になっている業者さんです。 通常ホテルを売却したいと考える売主さんは 売却情報が出回る事を嫌いますので 詳しい情報は書けないのですが、下記のような事前情報でした。 所在：埼玉県西部 部屋数：２０室 現況売上：月間売上約６００万円程度 単純に売上数字だけを見るとそんなに悪くない、、、 さて、現地に行ってみると、 ホテルの集積地から離れており、 静かな公園の隣に立地していました。 周辺（公園にも）には人が居ません  また、周辺道路では車も走っていません 平日の昼間だという事を考慮しても、 この場所で本当にお客様が来ているのだろうか  次はホテル内の調査です。 売主さんは個人オーナーの方で、 息子さんが運営の管理をされている状況でしたが 清掃等をきちんとされており、 ホテルの客室は奇麗に管理されていました。 しかし、設備関係を見ると、 かなり老朽化しており、交換等の改修が必要になりそうです。 その修繕の費用を見込んで出せる金額を試算すると 売主さんが希望する価格に到底達する事が出来ません。 また、当該ホテル内に売主さんの自宅が併設されているようで、 その住居部分の対処も対策を考えなければいけません。 よって総合的に判断すると今回の物件は、 残念ながら投資対象の物件として 購入する事は難しいとの判断を致しました。 上記のように、売りに出ている物件は数多くとも、 全てが投資対象として購入に値する物件とは限りません。 より多くの情報を集め、厳しい目で物件を調査し、 そして迅速な判断を下す。 これが良い物件を購入するための秘訣ではないでしょうか  今後もより良い物件を求めて。。。  |
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ラブホテルファンドを運営している弊社では、
多くのファンドの運営管理をしているのですが、 その中に投資家への配当という業務があります。 配当とは、ホテルから上がってくる売上から経費等を差し引き、 ファンドに出資して頂いた投資家様へ利益を分配する事です。 弊社のファンドでは、投資家様は数多くいらっしゃいますし、 それが１年に２度あることもあり、そして今後も何回も続く事ですので ミスの無い様且つ迅速に行わなければなりません。 そして、そのためにはＩＴシステムが必須です。 しかし、 人間の頭で考えている事をシステムに落とし込む事が、 如何に大変だったか。。。 今回の利益が●●円でファンドの総額が○○円だから ▲口出資の人は△△円になる。簡単に言えばただこれだけの事です。 しかし、システムで行うとなると、、、 計算の手順、端数の処理、桁数など様々な条件を明確に規定しなければ、 求める金額と相違してしまいます。 もちろんシステムで行いますので、 各投資家様ごとに個別対応をしていては利便性が無く、 システムを使う意味がありません。 何度も何度もトライ＆エラーを繰り返し、 そして、ついに。。。 もううまくいった時の喜びと言ったら言葉では言い表せません さて、そこで気になる点が一つ。 同じような業務がＩＴのシステムなど無かった数十年前は どうしていたのでしょうか すべて人間の手で行っていたのでしょうか 例えば、ホテル運営でも多くのシステムを使っています。 売上金の管理、入室状況、アメニティの在庫管理等・・・ 挙げれば切りがありません これらをすべて人間の手で管理していたとなると 非常に複雑且つ膨大な作業が発生するのではないでしょうか。 それを考えると、 現在は本当に便利な世の中になりました ただ、いつかターミネーターの映画のように 人間が支配される日が来るのでしょうか。。。 「I'll be back」   |
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 皆様、ご無沙汰しております。 しばらくブログの更新を怠っており、 楽しみにされていた方、申し訳ございませんでした。 （楽しみにしてないよという厳しいツッコミもありますが。。。） さてさて今回は、 当社が運営しているＬＨ４号ファンドで購入した ホテル「和紗」についてご紹介したいと思います！！ 物件名：ホテル 和紗（ワシェ） 所在地：東京都杉並区高円寺南3-48-17 構造 ：鉄筋コンクリート造陸屋根3階建て 客室数：客室13室 交通 ：JR中央線高円寺駅南口から徒歩3分   概要は記載の通りですが、 本物件のポイントはやはり「借地物件」という事です。 借地物件とは、 土地を地主さんから借りてその土地の上に ホテルを建てさせてもらっているという物件です。 ですから一定の期間が経てば、 更地にして土地を地主さんに返さなければなりません。 また、土地を借りている状態ですので 借地料を地主さんにお支払しなければなりません。 （賃貸マンションにお住まいの方が大家さんに家賃を払うのと一緒ですね！） これだけを聞くと何処がポイントなの？と 思われるかもしれませんがちゃんとメリットがあるんです！！ それは、比較的割安に物件が購入できるという点です。 「和紗」は東京都内の高円寺という街にありますが、 何と言っても都内は土地が高い！ それ故に都内のホテル物件の価格は、 その他の地域に比べ、割高になっています。 しかし、価格が高いだけあって 部屋数のわりに売上が良いのも事実なんです。 （つまりはルーム売上単価が高いということですね。） そこで借地物件を取得するという選択肢を取る事により、 借地料を支払う事を差し引いたとしても 比較的割安に取得する事ができたといえるのではないでしょうか。 今後も「和紗」つまりはＬＨ４号ファンドを運営していくのですが、 ボク達もこの結果が出るのが楽しみです。 以下から当ブログのランキングをご覧いただけます↓ |